Bestemmingsplannen en andere planologische maatregelen kunnen schade veroorzaken. Een planologische maatregel kan er toe leiden dat een perceel minder waard wordt doordat de bestaande bouwmogelijkheden op het perceel beperkt worden. Of een woning wordt minder waard omdat door een planologische maatregel op een tegenoverliggend perceel bebouwing mogelijk wordt gemaakt, waardoor het vrije uitzicht vanuit die woning verloren gaat. Planologische maatregelen kunnen ook leiden tot inkomensschade, bijvoorbeeld wanneer in een nieuw bestemmingsplan is voorzien in de reconstructie van een weg waardoor een bedrijf minder goed bereikbaar wordt voor haar klanten.

Schade die is veroorzaakt door een planologische maatregel wordt planschade genoemd. Volgens de wet (afdeling 6.1 Wet op de ruimtelijke ordening) heeft iemand die planschade lijdt geen recht op een volledige vergoeding van zijn schade. De wetgever is ervan uitgegaan dat iedere burger in ons land een zeker risico loopt dat zijn directe omgeving door maatschappelijke ontwikkelingen verandert. Daarom heeft de wetgever het redelijk gevonden om bij planschade steeds een deel van de schade voor rekening van de eigenaar zelf te laten (het zogenaamde normaal maatschappelijk risico).

Een verzoek om vergoeding van planschade moet worden ingediend bij de overheid (gemeente, provincie, Rijk) dat het betreffende besluit genomen heeft. Deze moet een onafhankelijke adviseur of adviescommissie instellen die een advies over de aanvraag uitbrengt. De adviseur of adviescommissie stelt eerst een conceptadvies op waarop de verzoeker mag reageren. Hierna volgt het definitieve advies en het besluit van het bestuursorgaan. Tegen dit besluit kan de verzoeker in bezwaar gaan en later nog beroep instellen.

Wat kan Keller Grondzaken B.V. voor u doen?

Keller grondzaken B.V.  adviseert particulieren, bedrijven en overheden over het voorkomen en afwikkelen van planschadezaken. Wij kunnen voor u een reactie schrijven op het conceptadvies van de adviescommissie, een second opinion geven of u bijstaan in de bezwaar- of beroepsprocedure.

Bij de ontwikkeling van een (bouw)plan is het van belang om vooraf stil te staan bij het mogelijke risico op planschade. Een planschaderisicoanalyse geeft inzicht in de eventuele planschade als gevolg van een ontwikkeling. Vaak verlangt de overheid dat een planschadeverhaalsovereenkomst wordt aangegaan met daartegenover een financiële zekerheidsstelling. Met behulp van een tijdig uitgevoerde planschaderisicoanalyse krijgt u inzicht in de omvang van de totale (potentiële) schade voor de omliggende schadegevoelige objecten. De mogelijkheid bestaat bovendien om de ontwikkeling op relevante onderdelen aan te passen, zodat planschadeclaims kunnen worden voorkomen of verminderd.

Een planschaderisicoanalyse bestaat uit een planologische vergelijking tussen het geldende planologische regime en de nieuwe planologische ontwikkeling. Na de vergelijking van de planologische regimes wordt een geveltaxatie verricht, waarmee een inschatting wordt gemaakt van de mogelijke waardedaling per woning of cluster van woningen. Met behulp van de analyse wordt inzicht verkregen in de mogelijk te verwachten planschade die voortvloeit uit de nieuwe planologische ontwikkeling.

Ons kantoor wordt regelmatig ingeschakeld bij het opstellen van planschaderisicoanalyses, waarin wij de planschade (financiële beoordeling) voor u inzichtelijk kunnen maken (schatten). Door onze actuele kennis van jurisprudentie en taxatie ervaring op het gebied van planschade zijn wij in staat u een deskundig advies te leveren.

Indien reeds een planschaderisicoanalyse of advies is opgesteld, kunnen wij deze desgewenst voor u beoordelen in een second opinion.

Naast de wettelijk vastgelegde vormen van schadevergoedingen kan onder omstandigheden sprake zijn van schade die voor vergoeding in aanmerking komt op grond van nadeelcompensatie. Een voorbeeld daarvan is bijvoorbeeld inkomensschade als gevolg van de inwerkingtreding van een verkeersbesluit.

Welke eisen gelden er?

Omdat er bij nadeelcompensatie in principe sprake is van rechtmatig overheidsoptreden gelden er specifieke eisen waaraan voldaan moet worden wil er recht op een vergoeding bestaan. 

• er moet sprake zijn van schade die is ontstaan door de uitoefening van een overheidstaak;
• de schade moet onevenredig zijn, dat houdt in dat het niet redelijk is dat de schade geheel voor rekening van de burger/ondernemer blijft. Schade is alleen onevenredig wanneer deze groter is dan het normaal maatschappelijk risico.
• de schade moet niet voorzienbaar zijn geweest.
• de schade mag niet op andere wijze vergoed zijn (bijvoorbeeld omdat u er tegen verzekerd was).

Welke schade wordt vergoed?

Wanneer u recht heeft op nadeelcompensatie betekent dat niet dat uw gehele schade wordt vergoed. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval blijft de schade geheel of gedeeltelijk voor uw eigen rekening. Dit is afhankelijk van de omvang van het normaal maatschappelijk risico.(NMR) Het normaal maatschappelijk risico wordt beoordeeld aan de hand van de gemiste omzet en/of hogere kosten. De ‘standaardregeling’ voor nadeelcompensatie gaat ervan uit dat wanneer de gemiste omzet (of hogere kosten) lager zijn dan 15% van de jaaromzet(of kosten), de schade in beginsel niet voor vergoeding in aanmerking komt. Wanneer de gemiste omzet meer bedraagt dan 15% van de jaaromzet wordt een korting op het schadebedrag toegepast van bijvoorbeeld 20%.

KELLER GRONDZAKEN B.V.  taxeert de geleden schade volgens de regels uit de rechtspraak en begeleidt eigenaren bij het indienen van een verzoek om nadeelcompensatie.