Grondverwerving
Het kantoor verricht grondverwerving voor particulieren en overheden. Bij adviezen voor particulieren en bedrijven gaat het vaak om incidentele adviezen/gevallen en bij overheden en semi particuliere opdrachtgevers om een projecten.
Ons kantoor wordt o.a. ingeschakeld bij grondverwerving voor:
- Uit- en inbreidingsplannen van overheden voor nieuwbouw van woningen en aanleg van bedrijventerreinen;
- Inrichten van recreatiegebieden en strategische aankopen;
- Grondverwerving ten behoeve van natuurontwikkeling voor de realisering van het NNN en ecologische verbindingszones;
- Grondverwerving ten behoeve van infrastructurele projecten zoals aanleg van wegen, fietspaden, waterwegen en spoorlijnen;
- Grondverwerving ten behoeve van waterberging, ruimte voor de rivier- en dijkversterkingsprojecten;
- Grondverwerving ten behoeve van uitbreiding- en verplaatsingsplannen van agrarische ondernemers
- Zelfrealisatie van uiteenlopende projecten als adviseur van particulieren en bedrijven
Uit ervaring blijkt dat grotere projecten een planmatige aanpak van grondverwerving het beste werkt. Op die manier heeft u de grootste kans dat u tijdig kunt beschikken over de gronden die u nodig heeft voor de uitvoering van het project. Wij kunnen u hier op verschillende manieren over adviseren. Wij geven advies omtrent de verwervingsstrategie, het te verwachten tijdpad met betrekking tot de verwerving en de te verwachten kosten.
Tevens kunnen wij u adviseren over het (tijdig) inzetten van publieke grondbeleidsinstrumenten, zoals het vestigen van een zakelijk recht, het opleggen van een gedoogplicht of de onteigening van gronden.
Het verwervingsproces kunnen wij planmatig voor u begeleiden door het houden van periodiek overleg inclusief verslaglegging met actielijsten, het maken van ramingen, onderhandelen over aankoop, contracteren en begeleiden van de juridische levering en het bewaken en vastleggen van de voortgang door middel van voortgangrapportages.
Onteigening
Keller Grondzaken is deskundigheid op dit gebied en ter zake kunnen wij partijen in het gehele traject adviseren.
Onteigening, aankoop door de overheid
Als de overheid uw grond of onroerend goed wil onteigenen, dan voelt dat als een onrecht. Het is tenslotte uw eigendom. U wilt geadviseerd worden over uw rechten, Keller Grondzaken BV heeft alle vakinhoudelijke expertise en beschikt over de juridische kennis om u terzijde te staan in het gehele traject.
Het proces in het kort
Onteigening is een manier van gedwongen eigendomsontneming door de overheid. Omdat dit erg ingrijpend is, heeft de wetgever daar de nodige garanties omheen gebouwd in de Onteigeningswet. Zo moet een eigenaar voor het te onteigenen perceel volledig schadeloos gesteld worden en dat moet vòòr de onteigening geregeld zijn. Ook moet de overheid eerst proberen om de zaak zonder dwang, dus minnelijk te verwerven.
Nee. Niet zomaar, in tegendeel. Als de overheid uw eigendom of een deel daarvan nodig heeft voor het algemeen belang moet zij een zorgvuldige procedure voeren. Die start met onderhandelingen, waarbij geprobeerd wordt de eigendommen aan te kopen. Als dat niet lukt start de overheid in veel gevallen de onteigeningsprocedure op die is vastgelegd in de Onteigeningswet. Op basis van deze wet en de jurisprudentie zullen deskundigen van Keller Grondzaken BV allereerst trachten om er minnelijk uit te komen. Dat is voor alle partijen beter.
Onteigening en schadeloosstelling betreft niet alleen de eigendom van onroerende zaken, maar ook de rechten die daarmee samenhangen, zoals huur, pacht of andere zakelijke rechten. Bij onteigening moet u voor het verlies van die rechten ook schadeloos gesteld worden.
De overheid zal altijd eerst proberen er samen met u uit te komen. Als u en de overheid het eens worden over de prijs en de verdere voorwaarden voor schadeloosstelling, spaart dat een gang naar de rechter. In feite koopt de overheid uw eigendom of uw recht en dat heet dan minnelijke verwerving. Beide partijen zijn het dan eens geworden. Om het eens te worden moet je onderhandelen en deze deskundigheid wordt ingebracht door Keller Grondzaken BV. Eerst om een inschatting te maken van de schade die u lijdt. U wordt geadviseerd tijdens de onderhandelingen voor een optimaal resultaat. Als u te laag inzet, doet u zichzelf tekort, maar als u te hoog inzet stapt de wederpartij naar de rechter voor de formele procedure en wordt het een langdurige zaak.
De onteigeningsprocedure kent twee fasen. Eerst de bestuursrechtelijke. Dit wordt ook wel de administratieve fase genoemd. In deze fase stelt de overheid het onteigeningsplan vast en het besluit om u te onteigenen. Dit onteigeningsbesluit wordt voorgelegd aan de Kroon, die het besluit goedkeurt. De tweede fase is de privaatrechtelijke fase, die start met de dagvaarding aan de partijen die onteigend worden. De schadeloosstelling wordt dan in de gerechtelijke procedure vastgesteld. Onteigening is in de beide fasen met zorgvuldigheidseisen omkleed. Dat begint al bij het voornemen van de overheid om tot onteigening te besluiten. Als u het daar niet mee eens bent, kunt u uw zienswijze kenbaar maken. Na afwijzing van de zienswijze, is het mogelijk bedenkingen in te dienen bij de Kroon. De Kroon zal alleen instemmen met de onteigening als er geen formele fouten zijn gemaakt. Ook moet de onteigening noodzakelijk en urgent zijn. Nadat het Koninklijk Besluit is afgegeven, wordt u gedagvaard. De rechtbank stelt dan een deskundigencommissie samen, die advies geeft over de schadeloosstelling. Het is van het grootste belang dat uw standpunt over de schadeloosstelling, waar u immers minnelijk niet mee instemde, zorgvuldig ingebracht wordt in de procedure. Keller Gronzaken adviseert in ter zaken het onderbouwen van dienswijze en het opstellen van de schadeloosstelling.
Het gaat bij een onteigening niet alleen om vergoeding van de waarde van de grond of de opstallen, maar ook zou er sprake kunnen zijn van vergoeding van bijkomende kosten zoals bijvoorbeeld aankoop-en financieringskosten. Oók de kosten voor ingeschakeld deskundig advies ( dubbele redelijkheidstoets) , voor zover redelijk, vallen onder de onteigeningsschade die u vergoed moet krijgen. De hoogte van de schadeloosstelling hangt dus heel erg samen met uw specifieke situatie. Door onze jarenlange ervaring met onteigeningszaken is grote expertise opgebouwd. Wij adviseren omtrent de hoogte van de schadeloosstelling en zij uitermate bekwaam in het voeren van onderhandelingen namens onze opdrachtgever.
Onze advisering start met een kennismakingsgesprek. Het is belangrijk om eerst een goede indruk te krijgen van de zaak en van het persoonlijk contact. Het adviseurschap in een onteigeningszaak is veelomvattend en neemt vaak een geruime tijd in beslag en dat is dan van groot belang dat de contacten op een persoonlijke en zakelijke manier goed verlopen. Een kennismakingsgesprek is kosteloos. Bel 085 – 210 44 66 of stuur een e-mail aan (info@kellergrondzaken.nl ) van ons kantoor, voor een vrijblijvend, oriënterend gesprek over onze advisering.