Pacht is een overeenkomst waarbij de verpachter een onroerende zaak (een hoeve of los land) of een gedeelte daarvan aan de pachter in gebruik geeft voor de uitoefening van landbouw, in ruil voor een tegenprestatie (principe een geldbedrag). Om van pacht te kunnen spreken moet er sprake zijn van een bedrijfsmatige uitvoering van landbouw. Het is een gecompliceerd en specialistisch rechtsgebied, zowel inhoudelijk als processueel.

De pachtovereenkomst
De meest voorkomende vormen zijn reguliere pacht, geliberaliseerde pacht voor los land en teeltpacht. De reguliere overeenkomst kan worden aangegaan voor een hoeve, agrarische woningen, losse agrarische bedrijfsgebouwen of los land. Voor een hoeve is de wettelijke duur twaalf jaar. Voor los land of gebouwen is dit zes jaar. Na afloop van deze termijn wordt de overeenkomst automatisch verlengd met een periode van zes jaar, tenzij de overeenkomst wordt opgezegd. De overeenkomst kan onder voorwaarden langer of korter duren. Het aangaan van een overeenkomst voor onbepaalde tijd is niet mogelijk. De prijs moet voldoen aan de eisen van het Pachtprijzenbesluit. De wetgeving kent vele bepalingen die de pachter beschermen.

Geliberaliseerde pacht is als vorm flexibeler dan de reguliere variant. Er is minder vastgelegd in de wet, maar deze vorm is alleen mogelijk bij de verpachting van los land en duurt korter of langer dan zes jaar en de pachtprijs is vrij te bepalen door partijen.

Los land kan ook tijdelijk worden verpacht met teeltpacht voor één- of tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is. Deze overeenkomst kan worden aangegaan voor de duur van maximaal één of twee jaar. In dit geval ontstaat feitelijk alleen een recht om gewassen te telen op het land voor een periode van één of twee jaar en gelden de meeste beschermingsbepalingen niet.

Het pachtrecht is een goed voorbeeld van hoe een agrarisch grondgebruiker geconfronteerd wordt met zeer ingewikkelde en veelomvattende wetgeving. De regelgeving is complex door vele wetswijzigingen, dwingendrechtelijke bepalingen en de variatie in contractvorm.

Pacht en erfpacht zijn veel voorkomende vormen van (agrarisch) grondgebruik. Het is daarbij van belang dat er goede afspraken worden gemaakt tussen pachters en verpachters.

Keller Grondzaken is goed ingevoerd in de wetgeving met betrekking tot pachtzaken en wij adviseren over:

• Het aangaan en beëindigen van de pachtovereenkomst
• Juridische en fiscale aspecten bij het opstellen van pachtcontracten
• De rechten en plichten van de pachter en verpachter
• De verrekening van productie- en toeslagrechten
• De waardering van gronden in verpachte staat
• De verkoop van verpachte gronden en het omgaan met voorkeursrechten

Pachtontbinding bij onteigening
Pachtontbinding vindt vaak plaats na aankoop door een gemeente, provincie of het rijk, wanneer de grond vrij van pacht gemaakt moet worden voor het realiseren van de ( niet agrarische ) bestemming.
Keller Grondzaken B.V. kan partijen hierbij adviseren.

Het huurrecht woonruimte en (winkel)bedrijfsruimte kent tal van dwingende wetsbepalingen. Zo is ontbinding en ontruiming aan voorwaarden gebonden, is de huurder beschermd tegen willekeurige opzegging van de huurovereenkomst en is aanpassing van de huurprijs aan regels onderworpen.

Maar komt de huurder zijn verplichtingen niet na, heeft u het verhuurde dringend nodig voor eigen gebruik of is het toe aan renovatie, dan biedt de wet de verhuurder diverse mogelijkheden.

Het huurrecht is een dynamisch rechtsgebied dat zich kenmerkt door toepassing van dwingendrechtelijke regels enerzijds en contractvrijheid anderzijds. Het huurrecht is een specialistisch onderwerp binnen het vastgoedrecht.

Keller Grondzaken B.V. adviseert verhuurders en huurders bij het opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten en in geschillen over onderhoud, de huurprijs of huurbeëindiging bij bijvoorbeeld onteigeningszaken.